自9月26日中央政治局会议提出“要促进房地产市场止跌回稳”以来，一系列房地产利好政策密集出台，效果显现——国家统计局最新发布的10月份70个大中城市商品住房销售价格变动情况显示，各线城市商品住宅销售价格环比降幅收窄或转涨、同比降幅趋稳，房地产市场预期进一步改善。

　　近日，政策“暖风”又至——财政部、税务总局、住房城乡建设部发布《关于促进房地产市场平稳健康发展有关税收政策的公告》，明确多项支持房地产市场发展税收优化政策，自2024年12月1日起执行。受访专家表示，随着这项“真金白银”利好政策的落地，将持续推动房地产市场回暖，止跌回稳态势会更加稳固。

加大契税优惠力度
节约居民购房成本

　　在加大住房交易环节契税优惠力度方面，新政将现行享受1%低税率优惠的面积标准由90平方米提高到140平方米，并明确北京、上海、广州、深圳4个城市可以与其他地区统一适用家庭第二套住房契税优惠政策。调整后，在全国范围内，对个人购买家庭唯一住房和家庭第二套住房，只要面积不超过140平方米的，统一按1%的税率缴纳契税。

　　“新政加大住房交易环节契税优惠力度，进一步提振了刚性和改善性住房消费信心。”浙江工业大学中国住房和房地产研究院院长虞晓芬认为，随着我国城镇人均住房面积和生育政策的不断调整，90平方米的居住面积已经不能满足老百姓对于住房的需求。这既对市场的住宅产品分类产生了巨大影响，也将更深层次影响房地产其他政策的发展方向。

　　据了解，目前，购房契税税率通常为3%～5%。新政出台前，购买住房的契税优惠政策主要包括对个人购买家庭唯一住房和第二套改善性住房的减免。具体来看，自2016年2月22日起，对个人购买家庭唯一住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按1.5%的税率征收契税。对于个人购买家庭第二套改善性住房，面积为90平方米及以下的，减按1%的税率征收契税；面积为90平方米以上的，减按2%的税率征收契税。

　　全国政协委员、中国房地产估价师与房地产经纪人学会会长柴强认为，新政将享受契税优惠的住房面积标准增加了50平方米，这将大幅降低90平方米以上至140平方米及以下的住房交易成本，特别是购房成本。在他看来，这不仅有利于促进刚性购房需求，也有利于促进改善性购房需求。

　　“对目前具有改善性住房需求的家庭而言，这是一个指向明确、‘真金白银’的优惠措施。”清华大学房地产研究中心主任吴璟也认为，从需求端看，新政重点突出了对改善性购房需求的支持。这将进一步减轻居民家庭在购买面积相对较大的改善性住房时的税费负担，定向提升了居民家庭购房能力。

调整增值税政策
降低二手房交易成本

　　在增值税方面，新政明确，在有关城市取消普通住宅和非普通住宅标准后，对个人销售已购买2年以上(含2年)住房一律免征增值税，原针对北京、上海、广州、深圳4个城市个人销售已购买2年以上(含2年)非普通住房征收增值税的规定相应停止执行。在土地增值税方面，取消普通住宅和非普通住宅标准的城市，对纳税人建造销售增值额未超过扣除项目金额20%的普通标准住宅，继续实施免征土地增值税优惠政策。

　　“其实新政就是在鼓励已有房居民进行改善性置换，这将进一步盘活一线城市二手房市场，消除居民家庭购房顾虑。”吴璟认为，这次围绕土地增值税的一系列政策调整，将有助于进一步缓解部分房地产开发企业当前面临的财务困难，并与“白名单”制度等房地产金融政策形成合力，为打赢“保交房”攻坚战提供更加坚实的资金保障。

　　中指研究院政策研究总监陈文静在接受记者采访时表示，新政能显著降低一线城市增值税税费，进一步减少购房者置业成本，推动一线城市市场持续向好。

　　她以北京为例进一步解释说，政策优化前，满两年非普通住宅需缴纳增值税，若现价500万元，购买时原值200万元，根据计算则应缴增值税为14.3万元。政策优化后，满两年原非普通住宅可免征增值税，原应缴增值税全部节省。

　　“取消普通住宅和非普通住宅标准，是今年一线城市购房政策调整中较大的一个变化。”上海易居房地产研究院副院长严跃进表示，这一政策调整后，挂钩在上面的增值税也自然有了下降的可能，体现了降低房屋交易成本尤其是降低房屋出售成本的导向。他分析称，对个人销售已购买2年以上（含2年）住房一律免征增值税，将直接提高房东出售持有2年以上的“豪宅”的积极性。从这个角度来看，会促进部分房源的加快挂牌，“这对于优化二手房交易结构、提振二手房交易都具有积极作用”。

利好政策频出
巩固止跌回稳态势

　　10月以来，各地在一揽子房地产增量政策带动下，房地产市场热度回升，特别是一线城市“银十”逆袭“金九”，新房、二手房交易量大幅增加，呈现止跌回稳的明显势头。

　　“此次房地产税收政策的接续发力，将会给各地房地产市场带来新的政策动能，有望进一步带动市场修复节奏，提升住房交易量，夯实止跌回稳的良好态势。”深圳市房地产和城市建设发展研究中心主任李妍认为，一线城市作为承接此次政策利好的主要受益者，自身市场的修复将对其他城市起到信心引领作用，进而带动其他城市止跌回稳。

　　事实上，还有增量政策“在路上”。就在11月15日，又一利好政策落地——住房城乡建设部、财政部联合印发通知，部署各地进一步做好城中村改造工作，推动符合条件的项目尽快启动实施。此举将从需求和供给两端为促进房地产市场止跌回稳提供助力。

　　“随着一系列存量政策的深入落实和增量政策的加快出台，房地产市场进一步止跌回稳的态势将不断稳固，这也将为明年房地产市场良好开局奠定基础。”成都市城市建设发展研究院副院长冯波说。

摘自　《中国建设报》　2024.11.19　记者　刘丽媛